🔍 不做功課就看房，就像沒查評價就買機票。
你可能走進一間漂亮的接待中心，但不知道這建商三年前有交屋糾紛、出名延遲。
買房前的調查功課，就是替你的每一分錢與未來生活把關！
💸 實價登錄怎麼查才正確？避免被包裝價格誤導
實價登錄不是照著數字抄，就能知道行情。真正的功課是這樣查：
✅ 三步驟比對法：
- 查「同社區」的成交紀錄（看樓層、方位、戶型）
- 查「同區域」其他建案的行情（區域行情基準）
- 查「建案自身」的揭露時間點與成交價（是否被自家高樓層灌高價）
📌 小提醒：
- 預售屋價格常有「高樓層拉高均價」現象
- 中古屋則要注意「特殊戶型」是否拉低均價
- 不同時期的價格也要與當時市場氣氛一起看
🏗️ 建商背景怎麼查？有沒有官司或交屋糾紛？
你會查公司評價才面試，那查建商背景更不能省。
📌 基本查法：
- 查公司登記資料（經濟部商工登記）
- 看過往建案紀錄（是否有交屋過，是否照合約施工）
- 查代銷與建商名稱，搜尋「建案名稱＋糾紛／延遲／偷工減料」
📌 進階查法：
- 司法判決書查詢系統（搜尋是否有交屋訴訟）
- 加入地方房產社團、PTT 房版、Dcard 等，爬文經驗談
- 看 Google Map 評論與 YouTube 看房主分享評價
🔍 一間有交屋爭議紀錄的建商，往往不是第一次出問題，不能僅看廣告包裝。
🚉 區域交通與發展資料從哪裡找？
不是聽建商說「這裡未來有捷運」，就能放心。
📌 政府官方資訊最可靠：
- 捷運與鐵道建設：交通部鐵道局、捷運局官網（查進度）
- 區域計畫與開發案：都市計畫書、地政局網站、國土計畫平台
- 未來開發案：市議會預算資料、公共工程公告平台
✅ 檢查是否為「確定預算的公共建設」而非「構想中規劃」
預計動工、完工年份是否合理？位置與基地距離是否真的有利？
🧭 社區氛圍調查：問人 + 自己走一圈
廣告上看不出來的生活感，要靠「親自走訪」和「當地人經驗」補上。
📌 這樣做你的生活實驗：
- 白天去觀察社區人流、環境整潔、鄰里互動
- 晚上去感受夜間氛圍、燈光安全度、噪音狀況
- 假日再去一次，看是否過於吵雜、停車是否難找
📌 問住戶：
- 問管理員「這裡入住多久了？住戶類型多嗎？」
- 跟超商、早餐店老闆聊天：這一帶算不算安全？最近有沒有在蓋新東西？
沒有生活感的社區，就算新也不一定適合你。
✍️ 小作業：請你完成這份看房功課清單 ✅
請列出你目前正在考慮的前兩個區域／建案，並逐一完成以下事項：
- ✅ 查實價登錄價格（社區 + 區域）
- ✅ 查建商過往紀錄（有無交屋評價、網路口碑）
- ✅ 查交通建設與都市計畫進度（有無官網證據）
- ✅ 造訪社區一次，並實地觀察生活氛圍與安全性
這份作業會成為你未來「下斡旋」前的重要參考依據！
📌 小結：買房不是靠感覺，越多資料、越有底氣
有些人一看到樣品屋就簽約，後來才發現交通根本不通、建商根本沒評價、屋況完全交不出來。
這些災情，其實 90% 都可以靠「前期調查」預防。
買房前，不怕你慢查、只怕你沒查。
下一篇，我們會正式進入《現場看房實戰技巧》——
📌 EP06｜實地看房該問什麼？哪些細節會影響決定？新手也能問出門道！
